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2008-09-20

現在と未来

東京に限らず都市の利便性の高い地域に住まいを構えるにはそれなりの代償が必要

賃貸であっても中心部に近いほど家賃は高くなる
ましてや土地を買う時などは「じゃ~これで!」とポケットから取り出せる金額では到底買えない

今回は夢を買う時の落とし穴について書く

友人Pが新築物件を約9年前に購入
建売とあって不満も多かった
簡単に出来る雑工事を数回依頼されたりもした

先日隣の古いアパートの前を測量していた人を見つけたPの義母
何でも壊して2棟分譲するらしい
自分の家の隣の土地が更地になるなんて滅多に無いと義母は買う気満々

そこで俺に連絡が来た
土地を買った場合の増築プランを頼まれた
頼まれたといっても友達なので金は絡まない
要望を聞きラフプランを描いて渡した

流れはこうだ
1.俺が希望満載のラフプランをPに渡す
2.土地を売買する中間業者と今の家を建てた建築屋に其れを渡す
3.建築屋は構造計算や見積を作る
4.中間業者は見積を下に融資の手配をする
5.融資のめどが立ったら施工業者や設計の選定をつめる

が!2の段階で信じられぬ問題発生
新築物件の検査済証が無いってこと・・・
寝耳に水

検査済証とは建築確認申請どうり建物が建っているかの検査で完了検査は建築確認申請の必要な建築行為のうち用途変更を除く全ての行為に義務づけられている(法第7条)
完了検査申請は原則として完了後4日以内に行わなければならない(同条第2項)く完了検査申請書の提出後に係員による現地での完了検査と施工写真や試験成績書などのチェックを行い建築基準関連規定に適合していることが確かめられた場合に検査済証が7日以内に交付される

俺は注文住宅しか経験が無いので検査済証は必ずとっている

上記にも書いてある様に4日以内に申請なので9年経って発覚した今
どうにもならない(再発行無し)

検査済証がないとどうなるか
1.売買の際に建物の評価が殆ど無くなる
2.増築等の申請が必要なものはまず受け付けてもらえない
3.何か事故が有った場合買主の負担が大きくなる
4.融資を受けるのに困難
まぁ~良い事無しである

そこで俺は考えた!
検査済証が無くてもなぁなぁで済ました時代も有ったのだろうけれど違反は違反
誰かに償ってもらおう!
建築確認申請に了解し数年間も検査済証の発行手続きが無い物件を追わない役所も職務怠慢だと思うが今更言っても始まらない

施工会社や中間業者との売買契約書をPに送ってもらった
書面に何も記載が無ければ訴えられる
誰も好んで価値が下がる物件を望んではいないのだから

・・・・・・特記事項に・・・
この物件は建築法に抵触しています・・・

なぬぅ~~~!!!
違反と解かっていての販売

熱くなったが冷静に様々な人や役所に問い合わせた
1.施工業者は建築法に反した家を建てたことは駄目な事だが人が住んだ段階で罰則なくなるらしい
2.違反建築物の売買は何ら違法性が無いらしい
3.契約書に記載されていて捺印した段階で責任の大半は買主に移行

1は建築途中で近隣から通報が来た場合にのみ役所が動き是正勧告をするらしい
2は土地付き建物の場合は土地が大事で建物を使おうが壊そうが売主には関係が無い
但し違法建築である旨は明記が必要
3は・・・素人だし解からないのは仕方が無いが・・・不運としか言いようが無い


検査済証が無いということは・・・
うっかり忘れてしまった場合(まず無い)
確認申請どうりで無い為(違法)わざと申請をしていない
どちらにしても厄介この上ない

大きな買い物をする時には身近で其の道に詳しい人に相談する事を奨める
そのまま住み続けるなら大きな地震や地盤沈下が無い限り生活は続けられる
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2008-09-18

希望と現実

Aは美容業を長年営んでいるが移転を考えていた
隣の駅前に大きな道路と川に挟まれたマンションがあった
最上階に移転を決意したらしい

デザイナーが希望を聞きプランを作った
Aの希望
譲れないこだわり

全てが盛り込まれたプランはAの予算を大きく上回るものだった
なんせ材料だけで予算を上回るのだから

デザイナーの材料チョイスがいけなかったのか?
少ない予算に希望を出しすぎたAがいけないのか?


しかし問題はそれだけではなかった
賃貸マンションに店舗・・・
不特定多数が往来する
水を大量に使ったりする
当然BGMも流れる

プランが決まりまず今回現場を初めて見た時不安だったのが
1.駅前なので工事車両の駐車場所
2.マンションの自治会の了解
3.オーナーの了解
4.電気供給量
5.給湯能力
6.防音と断熱
等である

1.少し離れた大きな大きなビルの地下駐車場が使えそうとの情報があり解決

2.工事契約が取れてからの確認(問題が無ければ通常は2週間ほどで了承される)

3.賃貸契約時に了承(のはず)

4.個別供給がMAXの60Aになってるので現状維持
 200Vが使えるものは器具交換

5.20年前の深夜電力使用の貯湯タンク式を使用なので東京電力と協議し新型貯湯タンク入替
 電源供給を深夜と日中出来るよう仕組みを変える
 既存タンクは使用可能との事だけど80℃で380ℓ・・・当然賄えない

6.床は土足で入る輸入古材フローリング希望なので木軸タイルカーペット貼りの既存床の上に直接施工
 壁周りのみ振動軽減の為バックアック材とシリコン併用
 壁は隣との防音を考え既存壁維持のまま漆喰でさらに防音
 天井スケルトンは最上階の為に耐熱効率低下の原因になるので却下


ほぼまとまりかけていた話
希望が全部入ってる工事のため予算を増やすのか?
予算内でオープンさせるため後で出来そうな工事は除外するのか?
契約予定日前日に・・・ドタキャンです
紹介者のデザイナーはカンカンです
沢山のプランと図面が無駄に・・・
俺も特注サンプルや職人の仮押さえや材料の確保が無駄に・・・


延期ではなく中止という事なので詳しくは聞かなかったけど(聞いてもヤル気が無いなら仕方ない)残念だったのかラッキーだったのか?
知り合いの知り合いということもありギリギリの利益で見積もっていた
古いマンションには魔物が・・・

排水・給水・・・
今まで何の支障が無くても工事の振動等で不具合が起きたりもする
ましてや20年使った管は既に疲労困憊
屋上タンクや配管の錆がいたるところにへばりついている
振動で剥げ落ち漏水
ままある事例

Aはどこか他所で開業するのか?
他の業者で施工するのか?
すでに俺には無縁の話だが俺の直接の客には薦めることが出来ない

古いマンションで水を大量に使う商売
どうしてもというなら2階・・・いや3階までならいいが
最上階ははなっから問題外

どうしても最上階がいいなら新築
それも沢山の予算と継続的な保険をちゃんと考えなくてはいけない


最近材料やガソリンの値上がりで工事の決定率が低迷してる感じがする
予算もあるのだろうけれど内容をそのままで値段を下げるのには限度がある
限度があるが施工する業者も中にはいる
しかし安く出来るのには理由がある

何も無ければラッキーだが数年後いや数週間後
何も起こらない事を願う
プロフィール

Katsuyuki  Terui

Author:Katsuyuki Terui
■職業 空間デザイナー

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